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- お役立ちコラム
ほぼすべての人にとって住宅の購入は一生に一度の大イベントで、最大の買い物となります。
そのため絶対失敗できないと意気込む人が多いものですが予算や立地、その他条件など制限されることも多いため、難航することも。
また、住宅と言っても一戸建てやマンション、新築や中古、注文住宅から建売住宅と選択肢が多く、どれにしようか迷いがちです。
住宅を決めた後も内装やオプションを決めたり、金融機関にローンの審査を申し込んだりと、やらなければいけないことがたくさんあります。
そんな住宅購入を成功させるためには、住宅購入の流れや費用の相場など、正しい知識を取り入れたうえでベストな選択をしましょう。
今回は住宅購入を考えている方に知っていただきたいポイントを紹介します。
住宅購入の流れは、既に完成している建売住宅とゼロから建て始める注文住宅とで多少変わってきます。
まずは完成済みの建売住宅の購入手順から紹介しましょう。
完成済みの住宅を購入する際は、一戸建てでもマンションでもまず実物を見学するところから始めます。
モデルルームで見学できる物件もあります。
購入したい物件が決まったら予約をし、申し込みへと進みましょう。
この段階で申込金を支払い、住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込んで審査が通る可能性を確認します。
仮審査通過後は、本審査を申し込む前に不動産会社の宅地建物取引者から重要事項の説明を受け、売買契約を締結する流れが一般的です。
この段階で売買契約の手付金を支払いますが、この後自己都合でキャンセルしても手付金は戻ってきません。
住宅のオプションの申し込みも、この時点で一緒に行います。
売買契約が成立したら改めて物件の内覧を行い、建物内に不具合や補修が必要な部位がないか、確認を行います。
マンションでは入居説明会が開催されることもあります。
内覧と同時進行でローンの本審査を申し込み、パスしたら住宅ローンの契約を結び、実行されたら代金を支払います。
ここまで終わって鍵の引き渡しがなされたら、引っ越しする流れです。
注文住宅はゼロから間取りやデザイン、設備などを決めていかなければなりません。
まずは住宅展示場へ見学に行ったり、メーカーの説明会に参加したりして気に入ったハウスメーカーを選びましょう。
人にもよりますが、プランや見積もりを2～3社から取るのが一般的です。
土地が決まっていない場合は不動産会社に相談して探してもらうこともできます。
住宅メーカーが決まったら、金融機関に住宅ローンの仮審査を申し込みましょう。
ここまでの流れは建売住宅と同じですが、注文住宅の場合は仮審査と並行して設計や設備を決めていかないといけません。
建築プランが決まったら建築会社と工事請負契約を結び、住宅ローンの本審査を申し込んで着工金を支払います。
工事が始まれば完成を待つのみですが、この段階で内装やオプションを決めたり、設備を変更したりする人も少なくありません。
ハウスメーカーであれば4ヶ月程度、工務店なら半年弱で工事は終了します。
マイホームを購入するタイミングは住宅購入時におけるひとつの悩みどころかと思います。
平成30年度住宅市場動向調査報告書によると、初めて住宅を取得した世帯主の平均年齢は30代後半から40歳程度である様子。
ほとんどの人が30～40代にかけて購入していることがわかります。
住宅を購入するタイミングとしては結婚時や子どもが生まれた時、また子どもが小学校に上がる時をひとつの目安に多いようです。
また近年は定年退職後、子どもが独立して夫婦2人になってから住宅を購入するパターンも増えています。
バリアフリー設計など、快適な老後を送れる住まいを考えられるのがメリットです。
注文住宅でも建売住宅でも、住宅を購入する際には相場を知って無理のない資金計画を立てることが重要です。
2016年度に行われたフラット35利用者調査では、土地付きで注文住宅を購入した人の平均購入価格は約4,000万円、建売住宅の平均は約3,300万円であることがわかっています。
しかし、この数字はエリアによってかなり異なり、首都圏の注文住宅の平均は約4,600万円、建売住宅は約3,600万円と相場を大きく上回っています。
その他にも近畿圏や東海圏は平均より上です。
ひとつの目安として都心部で土地付き注文住宅を購入するのであれば4,000万円、建売住宅であれば3,300万円、それ以外の地域であれば注文住宅は3,500万円、建売住宅は2,700万円と想定しておくとよいでしょう。
近年は土地価格と工事費の高騰により、費用相場は上昇傾向にあります。
ここからは住宅を購入する前に押さえておきたいポイントを10個紹介していきます。
住宅を購入する際には土地代と建物以外にも各種諸費用が必要となります。
この諸費用の総額の目安は物件価格の約3～5%程度と考えておきましょう。
諸費用の内訳をみていきましょう。
まず、購入代金の一部に充当される申込金と手付金。
申込金は請求されない場合もありますが、手付金はほぼすべての物件購入時に必要で購入代金の5～10%が目安と言われています。
また税金として固定資産税と都市計画税、印紙税、不動産取得税が発生します。
さらに不動産会社の仲介で購入した場合には仲介手数料が、また住宅ローンの借り入れ費用として支払う保証料や団体信用生命保険料、火災保険料、事務手数料なども必要です。
住宅ローンの抵当権設定登記や所有権移転登記の際には司法書士に支払う登記費用も数十万円程度かかります。
税金の過不足を調整する年末調整は会社員の場合個人で行う必要がありませんが、住宅購入の際に住宅ローンを利用する場合は個人で確定申告を行わなければいけません。
そうすることで住宅ローン控除による還付金を受け取ることができます。
確定申告の際には住宅ローン減税だけではなく、ふるさと納税や医療控除など、会社の年末調整だけでは調整できないものもまとめて申告できるので、納めすぎてしまった税金を取り戻しましょう。
住宅購入の契約時にはトラブルがつきものです。
たとえば契約書の締結前には必ず重要事項説明が行われますが、これは情報量が非常に多く専門的な用語も頻出するため、一度聞いただけではすべてを理解できない方が珍しくありません。
しかしきちんと聞いておかなければ後々トラブルに巻き込まれる可能性があるので、重要事項説明時にわからないところがあれば、必ず説明を求めましょう。
ほかに多いのが手付金に関するトラブルです。
住宅ローンを組んで購入する場合、審査が通らなかったときに手付金を返金してもらえるローン特約をつける人がほとんどですが、なかには特約が付いていないケースもあります。
この場合、手付金が返ってくる・こないで揉めやすくなるので、必ず特約の有無を確認しましょう。
また契約成立後のクーリングオフの問題もあります。
一般的な商品は契約後一週間以内であれば解約できますが、不動産の場合これができないこともあるのです。
住宅購入契約を結ぶ時にはクーリングオフの条件を必ず確認しましょう。
さらに仲介手数料の問題もあります。
これは不動産会社を通じて住宅を購入する際に業者に対して支払うものですが、この上限は宅建業法で決まっていて400万円以上の物件であれば住宅購入費の3% + 60,000円+消費税以下でなければいけません。
直接購入するのか、不動産会社を経由するのかはっきり決めておくと仲介手数料でもめることもなくなります。
購入代金の一部を自己資金で支払う頭金は手付金と呼ばれることもあります。
基本的に一度頭金を支払ってしまうと、契約後に買い手の事情でキャンセルしたとしても戻ってきません。
頭金は購入代金の5～10%程度が一般的といわれていますが、近年は超低金利で住宅ローンの返済負担が低くなっていることから、頭金を200万円未満に抑えている方が全体の3割近くを占め、増加傾向にあります。
ただし、この辺りは人によって大きく異なり、1,000万円以上の頭金を入れる人も少なくありません。
税金には住宅購入時にかかるものと、その後毎年かかってくるもののふたつがあります。
住宅を購入する際にかかるのが印紙税、登録免許税、そして不動産取得税の3つです。
これらの金額は税率の軽減によって大きく異なってきますので、契約時にしっかり確認しておきましょう。
購入後には毎年固定資産税と都市計画税が発生しますが、優遇制度を受けられることもあるので、税務署で確認することをおすすめします。
住宅を購入した場合、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除される住宅ローン控除を受けられます。
2019年消費税が増税されたことから、令和2年12月31日までに入居した人は最長13年まで延長されることが決定しました。
現在は弾力化措置のため、要件を満たせば令和3年12月31日まで延長されます。
新築住宅はもちろん中古住宅やリフォームでも対象となるので大変お得です。
住宅を購入する際には何らかの補助金・助成金を受けられる可能性があります。
特に省エネ住宅を購入したり、地方都市に移住したりすると控除の対象になりうるので、各地自体のホームページをこまめに確認しておきましょう。
住宅を購入する前に、住居周りの環境を確認しておくことは非常に重要です。
治安の悪い場所やゴミが蓄積されているような場所は、後々隣人トラブルを招くおそれがあります。
また駅や学校からの距離やスーパーの有無などを確認しておくことも重要です。
契約を結ぶ前に住居周辺を散策してみると具体的なイメージを湧かせられます。
近年の住宅は10年の保証制度が付いていることが多いですが、設備故障や破損などのトラブルをどの程度フォローしてくれるのか、事前に確認するようにしてください。
定期点検を行ってくれる業者がおすすめです。
長い付き合いになる建築会社の質はしっかり見極めるようにしてください。
担当者が転勤や離職によってコロコロ変わってしまうのが心配、という方は離職率を確認しておくことをおすすめします。
気軽に相談できる相性の良い担当者がついてくれるかどうか、打ち合わせの段階からチェックしましょう。
マイホームは一生に一度の買い物となるため、慎重に調べた上で契約することをおすすめします。
注文住宅にするか建売住宅にするかでお悩みの方は、ぜひ一度石川県金沢市に本社を構える株式会社さくらまでご相談ください。
経験豊富なスタッフがお客様の住宅購入を万全の態勢でサポートさせていただきます。
注文住宅や建売住宅、また土地の売買も行っておりますのでお気軽に問い合わせくださいませ。
