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- お役立ちコラム
高額である住宅を買い替えるときには、後悔や失敗することがないように他のものを購入する時よりも細心の注意を払って決めましょう。
ここからは家の買い替えの際に備えておきたい事前知識を紹介します。
住宅を買い替える際に気になるのが なんといっても新しい住宅を購入するのに必要な費用と売却したときに手に入る費用でしょう。
住宅を購入する際には、住宅そのものの費用だけではなく仲介手数料や売買契約の印紙代、住宅ローンを組む場合は手数料なども必要です。
また、決済時には登記費用や火災保険料、不動産取得税などもかかってきます。
すでに購入する住宅が決まっている場合、諸々の費用を合わせて総額どれぐらいになるのか計算しておくようにしましょう。
そして売却物件の相場がわかっていたら、差し引きどれくらいの費用が新たに発生するのかを合わせて見ておくようにしてください。
新しい住宅に買い替える場合、新しく住宅ローンを組む人も多いかと思います。
この時に気を付けたいのが現在の住宅ローンが残っているのに、新しい住宅ローンを組むことになる二重ローンの存在です。
二重ローンで返済が苦しくならないよう住宅を買い替える方のために、ローン残債を考慮して、担保物件の1.5倍から3倍の金額を借り入れ可能となる「住み替えローン」と呼ばれるものが存在します。
例えばローン残債額が2,000万円で売却価格が1,000万円、さらに担保評価2,000万円の住宅を新たに購入する場合、3000万円が融資されることで住み替えが可能になるのです。
ただし住み替えローンは通常の住宅ローンよりも高額になることが多く、審査基準が厳しくなります。
また、買い替えで購入物件の代金支払いが売却物件の代金を入金するよりも先になってしまった場合は、つなぎ融資を使って一時的な資金不足を補うという選択肢もあります。
住宅を買い替える時にはどうしても新しい住宅の方に目がいきがちですが、今まで住んでいた住宅にもいくらかの税金が発生します。
住宅を売却して利益が出た時、その利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税や住民税が課せられます。
一般的に住宅の所有期間が5年以下であった場合、短期譲渡所得として税率が高くなる傾向にあるのです。
しかし、住宅を売却して利益が出た場合でも、いくつかの条件を満たすことで譲渡所得から最大3000円が控除される救済策が存在します。
ただしこの特例は買い替える新しい家の方が、売却によって得た利益よりも高い場合のみ有効であり、この特例を使った物件を将来売却する時には前の住宅の分もまとめて課税されることになるので注意しましょう。
また、住宅を売却した際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば繰越控除の特例を受けられます。
たとえ売却がうまくいったとしても、新しく購入した住宅に満足できなければ後悔することになります。
基本的に住宅の買い替えは購入がメインになりますので、売却に気を取られないように納得のいく物件を探してみてください。
物件を決める時には予算や周囲の環境などといった希望条件を明確にし、優先順位をつけながら決めていきましょう。
反対にどんなに気にいる住宅が見つかったとしても、今住んでいる古い住宅の買い手が見つからなければ、なかなか買い替え計画はスムーズに進みません。
買い替え計画を滞りなく進めるためには、適切な売り出し価格の設定がポイントになります。
相場よりも高すぎる価格をつけてしまうとなかなか買い手がつきませんし、反対に低く設定すると損をしてしまう可能性もあります。
目安として3ヶ月程度で売れる金額を目指して設定をしましょう。
自分ではなかなか適切な価格を設定するのが難しいものですので、信頼できる複数の不動産会社に査定を依頼してつけてもらうことをおすすめします。
「そろそろ住宅が古くなってきたから、新しい住宅に住み替えたい。でも、今が買い替え時期なのかがわからない！」。
そのような方のために、家を買い替える人が多いタイミングを紹介していきます。
住宅を買い替える時には、子どもの誕生や進学をきっかけに買い替える人が多く見られます。
また、両親と同居することになり、家族の人数が変わった時に多くの部屋を確保するために家を住み替える人も少なくありません。
家の周辺環境に不満を感じている方や、転職して通勤に時間がかかることになった方も、住宅の買い替えを考えるようになります。
また、どんなに気に入っている住宅でも家の劣化が激しく、雨漏りや水漏れが発生するようであれば、暮らしづらいと感じますよね。
これも家の買い替えのタイミングとしてはベストです。
近年は加齢にともなって今の住宅に住み続けるのがつらいと判断したシニアが、住み替えを選択する傾向にあります。
こういった方からはコンパクトな住宅や病院や介護施設へのアクセスに便利な住宅が人気です。
ここでは一般的によく見られる住宅の買い替え理由を紹介していきます。
家族の人数が増えて、もっと広い家が必要となったり、収納スペースや駐車場、庭を広く取りたくなったりした家庭は住宅を買い替えることが多いようです。
また、反対に子供が独立して家を出ていったことで、もっとコンパクトな家に住みたいと考えて引っ越しする人も存在します。
元々はマンションに住んでいたけれど、子供が生まれて騒音が発生しやすくなったため、独立した戸建てに住みたいと考える人も少なくありません。
エレベーターの存在や管理費の高さが苦になって、やはり戸建てに住みたいと考え直す人も多いようです。
住宅も年々進化していて、キッチンやバスルームの水回り施設やバリアフリー設備などのスペックもどんどん向上しています。
もちろんリフォームで新しい設備を採用することも可能ですが、すべてをリフォームするよりもいっそ新しく住宅を買い直した方がかえってお得と考えて買い替えを選択する人も少なくありません。
これまで車通勤だったものの、転職したことによって電車通勤に変わったため、駅に近い環境へと引っ越したいと考える人もいます。
また、介護や病気をきっかけに病院や生活施設が近い場所に引っ越す事例も存在します。
住宅を買い替える場合は、まず売却を先に行う「売り先行」と、先に住宅を購入してから売却を行う「買い先行」のふたつがあります。
売り先行には二重ローンの発生を防いだり、売却で得た資金を購入に充てたりできることなど、いくつかのメリットがあります。
しかし、住みながらの売却になるため売りにくいというデメリットが存在することも事実です。
反対に買い先行は売却と購入が別々になるため手続きが簡単であったり、焦らずに購入物件を探せたりする点がメリットとして挙げられます。
しかし、二重ローンが発生したり、売却価格と時期が未定になったりするため資金計画が狂う可能性を否定できません。
買い先行になるか、それとも売り先行になるのかで流れが変わってきますので、それぞれの流れを分けて紹介します。
売り先行の場合は売却物件の価格を不動産会社に査定してもらい、その金額を基に新築住宅購入の資金計画を立てます。
売り先行ではまず媒介契約を締結し売却活動を開始します。
この流れと並行して新築住宅の情報を収集したり現地見学を行ったりする人が少なくありません。
住宅の買い手が見つかったら契約条件の交渉を行い 売買契約を締結します。
この段階で新しく購入する住宅が決まっていれば、こちらも契約条件を交渉し、契約締結へと進めます。
売却と購入何も契約が固まったら金融機関に住宅ローンを申し込みましょう。
その後は住宅の引渡しを済ませ、引越しを行います。
うまくいけば売り先行でも引っ越しを一回で終わらせることができます。
売り先行は複数の過程を上手に同時進行できれば損もしにくく、メリットを感じられますが、そうでない場合はスケジュール調整が難航しがちですので、スケジュールに余裕を持たせて進めましょう。
また、旧住宅に住みながらの売却となるため、売主に対しては家具を置きっぱなしにしたまま内覧を行わなければならず、プライバシーをさらけ出すことに抵抗を感じることがあるかもしれません。
買い先行の場合はまず旧住宅の価格を査定してもらい、媒介契約の締結を行いましょう。
その後、新規購入住宅の資金計画を立てたり情報収集や金額を行ったりして、気に入る物件が見つかったら売買契約を締結して住宅ローンの申し込みを行います。
ローンが通れば、問題なく引っ越しすることができます。
新しい住宅に住み替えができたら、改めて古い物件の売却活動を開始し、買い手が見つかったら契約条件を交渉して契約、引渡しを行います。
購入と売却を同時に行う部分がほとんどないため、それぞれ独立して手順を進められるのは買い先行の大きなメリットと言えますね 。
引っ越しが一回で済むところも買い先行の大きなメリットです。
そのため買い先行をおすすめする不動産会社がありますが、購入物件と売却物件との二重ローンが発生するなど、経済的なデメリットを強いられることがあります。
住宅の買い替えは、古い住宅の売却価格をもとに新しい家に住めるところが魅力。
しかし、いくらで買い手がつくか、またそもそも買い手が付くのかが見極めにくく、手続きが何かと煩雑になることも。
二重ローンの発生や税金の控除などややこしい問題も絡んでくるので、初めて買い替えを行う方は何かと大変です。
住宅の買い替えでお悩みの方は、石川県金沢市に本社を構える株式会社さくらにぜひご相談ください。
住宅の売却と購入それぞれの面からサポートをしていますので、売却のご相談も新しい物件探しにも的確なアドバイスをさせていただきます。
北陸地方を中心にモデルルームやギャラリーを設けていますので、ぜひ一度ご来店いただいたうえで経験豊富な担当者とじっくりお話をしてみてはいかがでしょうか。
Webからでも受付を行っておりますので、気になる方はぜひそちらからもお申込みくださいませ。
