さくらブログ
blog
- お役立ちコラム
仲介手数料は不動産取引が成立した時点で支払う成功報酬であり、売主と買主のそれぞれが不動産会社に支払うものです。
ただし、売主から直接土地を購入する場合は不動産会社を介さないため、仲介手数料が発生しません。
物件の売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は、「売買代金(消費税抜き）の3％+6万円+消費税」と法律で定められています。
消費税は商品やサービスに対して支払われる税金ですが、不動産の仲介は売買活動が発生するサービスであるため課税対象です。
仲介手数料とは、不動産売買の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などの仲介などを行う業者に支払う、不動産取引成立時の手数料のことです。
不動産売買は個人間でもできますが、専門知識を必要とする手続きが多いため、不動産会社に仲介を依頼する人が珍しくありません。
住まいを売却しようと考えたとき、まずは自宅の査定を宅建業者に依頼し、客観的な評価をしてもらいます。
宅建業者が査定価格について意見を述べるときは、法律によって根拠を示さなければならないため、依頼者側は価格だけでなく、経緯についても説明を受けるようにしましょう。
価格査定の実施後、土地や建物の査定結果と売り出し価格の提案を受けます。
そして仲介を依頼する宅建業者と相談して売り出し価格を決定し、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は、
専属専任媒介契約…特定の業者一社のみに仲介依頼をできるもので、業者の媒介を通してのみ売買可能な契約
専任媒介契約…特定の業者一社のみに仲介依頼が可能で、自ら発見した相手と直接売買取引できる契約
一般媒介契約…複数の業者へ重ねて依頼（明示型と非明示型）できる契約
の3種類です。
平成28年1月から取引の透明性を高め、売主の利益を保護する目的で、レインズ（国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が導入しているネットワークシステム）に取引状況管理制度が導入されました。
この機能により、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結した売主は、自ら登録内容や取引の状況を確認できるようになっています。
また、売主に対してどのような広告を使い、販売営業活動をしているのか、定期的な報告を義務付けられています。
それぞれの特徴と違いをしっかりと理解した上で、自分たちの希望に合うタイプの媒介契約を結びましょう。
ちなみに仲介手数料は取引が成立した時点で支払う成功報酬であるため、物件の売却や購入の仲介を依頼しても契約が成立しなかった場合は発生しません。
不動産を売却した際に仲介手数料はどのくらい発生するのか、具体的に見ていきましょう。
まず、仲介手数料に関するトラブルを防ぐために、仲介手数料に対する法規制や媒介契約締結時の注意点を押さえておきましょう。
法規制によって、仲介手数料には上限が定められています（下表を参照）。
万一、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を提示し、また受け取った場合、法令違反となります。
また、上限額が決められているからといって、必ずしも上限額満額を請求されるわけではありません。
上限額を超える手数料を提示してきたり、「手数料は法律で一律に設定されている」などと説明してきたりする業者、また別途広告費用などを請求してくる業者は要注意です。
些細なことでも疑問を感じることがあれば納得できるまで確認し、上記のような説明を受けた場合は、その不動産会社への依頼を検討しなおしましょう。
全国47都道府県それぞれに宅建協会があり、そこでは不動産に関する相談を無料で受け付けています。
宅建業者を選ぶときは、大手か中小かといった会社の規模ではなく、営業担当者の法令順守への姿勢や販売手法、熱意などをトータルで見て、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。
依頼者の方から受領できる報酬額
取引額
報酬額（税抜）
取引額200万円以下の金額
取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額
取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額
取引額の3%以内
※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。
【仲介手数料の上限額の計算例】
●売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します
a) 200万円までの部分
200万円 × 5％ ＝ 10万円
b) 200万円超 400万円までの部分
200万円 × 4％ ＝ 8万円
c) 400万円超 1,000万円までの部分
600万円 × 3% ＝ 18万円
a + b + c ＝ 36万円
※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります。
なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算できます
→売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められていますが、現在の不動産売買において、不動産会社の多くが提示している仲介手数料は上限いっぱいの「物件価格の3％+6万円」です。
売主からも買主からも上限の仲介手数料をもらっている場合もあります。
このことは、大手の不動産会社であっても、地元の工務店であっても、ほぼ変わりません。
法令で定められているのはあくまで仲介手数料の上限であって、宅建業法の「解釈・運用の考え方」では、具体的な報酬額（仲介手数料）については仲介業務の内容を考慮して、依頼者と協議して決める事項となっています。
しかし、不動産取引にさほど詳しくない一般の利用者はそのことを知らずに、不動産会社の説明通りに仲介手数料が決まることがほとんどです。
通常の市場競争で合理的に形成される、いわゆる「相場」は仲介手数料においてはほぼ存在しません。
売主から直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。
ほかにも新築マンションで売主であるデベロッパー（開発事業者）が、直接不動産の販売活動を行っている場合、売主と買主を仲介する不動産会社が不要になるため、仲介手数料が発生することはないのです。
不動産を売却する際には、仲介手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。
例えば、売買契約書作成時に必要な印紙税、登記費用（抵当権の抹消があるとき）、ハウスクリーニング費用、引っ越し費用、測量費用などです。
印紙税は以下のとおりです。
契約金額
本則税率
軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの
400円
200円
50万円を超え 100万円以下のもの
1,000円
500円
100万円を超え 500万円以下のもの
2,000円
1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの
1万円
5,000円
１千万円を超え５千万円以下のもの
2万円
1万円
５千万円を超え １億円以下のもの
6万円
3万円
１億円を超え ５億円以下のもの
10万円
6万円
５億円を超え 10億円以下のもの
20万円
16万円
10億円を超え 50億円以下のもの
40万円
32万円
50億円を超えるもの
60万円
48万円
（注） 不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません（税率200円）。
また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。
抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税（不動産ひとつにつき1,000円）、登記情報代335円、登記完了後の登記事項証明書600円、郵送料などです。
自分で登記抹消を行わず司法書士に頼む場合は、さらに15,000円程度かかります。
自宅をそのまま売りに出す場合、来訪者への印象を良くするためにハウスクリーニングを実施することもあります。
部屋の広さにもよりますが、費用の相場は2～6万円程度です。
住み替え目的で不動産を売却する場合には引越し費用がかかります。
また新居に入るまでの間、仮住まいに引っ越す場合、引っ越し費用は2回分発生します。
測量費用は土地売却時に、土地の面積を明確にするためのものとして必要不可欠なものです。
なぜなら、隣接する所有者の合意がない測量図は売買時の参考資料であり、法的効力のある図面ではないためです。
確定測量図がない状態では、不動産の売買契約は結ぶことができません。
一般的な測量費用は100坪以下の土地の場合、現況測量で35～45万円、確定測量で60～80万円です。
買主の立場から考えると、確定測量が必須になります。
官民立ち会いをする必要がある、土地が広大で複雑である、近隣と紛争が発生している、相続時など関係者が多い、などといった場合は測量費用が高額になることもあります。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立した場合に、業者から請求されます。
売買契約が成立するまで、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
しかし、売買契約締結時点では不動産の引き渡しが済んでいないことが多いため、実際には売買契約締結時に仲介手数料の半額を、残りは引き渡し完了時に支払うのが一般的です。
仲介手数料の支払いタイミングについては、事前に業者に確認しておくとよいでしょう。
今住んでいる家が古くなったので、売却して建て替えを考えている、子どもが独立して今の家では広すぎるので、住み替えを考えているなど、建て替えや住み替えの動機は人それぞれです。
不動産売却の際には、住み慣れた家の価格はいくらになるのか、売却までにどのくらいかかるのか、本当に売れるのだろうかなど、さまざまな疑問や迷いに直面します。
住まいを買い替えるとき、売却と購入を同時に行うのが一番理想的ですが、なかなかタイミングを調整するのは難しいものです。
このときには売却を先にしたほうが建て替え資金のめどがつきやすいと言えます。
しかし、住まいを引き渡す期限までに買い替え先の家が決まっていない場合、仮住まいしなければならず、引っ越し費用も2回かかってきます。
購入を先に行う場合、時間をかけてじっくりと物件をさがすことができる反面、売却の目途がたたなければ二重ローンになる可能性もあります。
株式会社さくらでは不動産の売却から建て替え、住み替えについて、営業担当者がお客様のご要望やライフスタイルなどをお伺いし、ニーズに合わせた最適なプランニングをいたします。
不動産取引のプロである弊社では、住まいの購入・売却にともなう税金や融資の制度、価格動向、関連法律などの専門知識を活用し、注文住宅から分譲住宅、土地探し、リフォームまで、住まいに関わるさまざまな選択肢のご提案が可能です。
ぜひ一度お近くのギャラリー、モデルハウスにお越しくださいませ。
