住宅ローンの種類は借入先や金利のタイプ、また返済方法によっていくつかの種類にわかれています。

ここでは住宅ローンの主流とされる銀行ローンとフラット35、また財形住宅融資の3つをそれぞれ紹介します。

その名の通り銀行や信用金庫などの金融機関から住宅購入費用を借りる銀行ローンは、金利のタイプによって返済額が変わってきます。

主な金利タイプは

・その時々の情勢によって金利が変わる変動金利型
・契約時点の金利が一定期間固定される固定金利選択型
・借入時の金利が返済終了まで変わらない全期間固定金利型

の3つです。

フラット35利用者が増えてきていますが、銀行ローンもまだまだ人気があります。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う、最長35年の長期固定低金利の住宅ローンがフラット35と呼ばれるものです。

フラット35には買取型と保証型のふたつがあり、前者の場合は資金回収のリスクが軽減され、民間金融機関でも長期固定金利を実現できます。

対する保証型は民間金融機構自らが証券化を行い、その債券を支援機構が保証する仕組みになっているため、万が一返済が滞った時には住宅金融支援機構が民間金融機構に対しての保険を支払うことになります。

最長35年の全期間固定金利で返済計画を立てられるフラット35は保証人や保証料が不要で、繰り上げ返済時の手数料も無料となるため、近年は人気が高まっています。

財形住宅融資とは、財形貯蓄を1年以上続けていて貯蓄の残高が50万円以上ある人が受けられる融資のこと。

融資額は最高4,000万円までとされていて、金利は5年ごとに見直せる5年固定金利型です。

銀行ローンが民間融資であるに対して、財形融資は公的ローンに位置づけされています。

この3つ以外にも、金融機関と不動産会社やハウスメーカーが提供する提携ローンを利用する方も少なくありません。

また、元金と利息を合わせた毎月の返済額を一定に保つ元利均等返済方式と、毎月同じ額の元金に利息を加えた金額を返済する元金均等返済方式、いずれを選ぶかによってもまた返済方法は変わってきます。

結論から言うと、土地だけを購入する時には住宅ローンの利用ができません。

住宅ローンはあくまで居住用の家を建築するときに利用できるローンであるため、敷地を確保するためには融資を受けられないのです。

そのため、土地と建物を一本化して住宅ローンを組む方が多いと言われています。

ただし、庭や駐車場など建物が建っていない場所を自宅の一部として使っている場合、住宅ローンの特則を使用できます。

また、法人化していて自宅がオフィスや店舗を兼ねている場合、居住スペースが敷地面積の1/2を占めていればこれもまた特則の対象です。

特則を利用した土地のみのローン審査は、土地+建物で住宅ローンを組むよりも審査は厳しくなりますが、決して不可能ではありません。

土地だけ購入すると住宅ローンが組みにくくなるのであれば、やはり住宅ローン控除も受けられないのでしょうか。

いいえ、決してそうとは限りません。

土地購入後に住宅を建てるのであれば住宅ローン控除も対象になりえます。

しかし、住宅ローン控除を受けるためには様々な条件をクリアしなければならないため、マイホーム計画前には条件を確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは住宅借入金などの特別控除のことで、住宅ローン残高に応じた金額を所得税から還付される制度です。

年間の控除限度額は40から最大50万円とされているため、条件に当てはまる方は必ず申請しておきましょう。

元々住宅ローン控除の適用期間は10年間でしたが、2019年10月から2020年12月までに入居開始していれば、控除期間が3年間延長されるようになりました。

新築の一戸建て住宅を建てる場合、住宅ローン控除の条件は

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・自宅であること
・一般的な住宅ローンを申し込んでいること
・住宅を取得してから6ヶ月以内に居住を開始すること
・床面積の1/2以上が自身の居住スペースであること
・控除を受ける年の暮れまでに住み始めていること
・住宅の床面積が50㎡以上であること
・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・贈与による取得ではないこと

などです。

住宅ローン控除はあくまで住宅のための制度であり、土地を購入しただけでは控除を受けられません。

ただし例外もあり、土地の取得日から2年以内にその土地の上に住宅ローンを使って住宅を建てると、先に購入した土地のローンにも住宅ローン控除が適用されます。

また、土地や建物のためのローンを組んだ金融機関が住宅金融支援機構などで、ローンを組むタイミングが新築着工後になってしまった場合にも控除の対象です。

建築条件付土地を購入した場合は、購入後3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結することで土地のローンにも控除が適用されます。

地方公共団体などからの借入金を、新築前に受領した場合でも同様です。

住宅ローン控除にも細かい決まりがあるので、土地を買う前に必ず確認しましょう。

マイホーム計画をしていて土地から購入することになった場合、融資を受ける流れが少々複雑になります。

「まとまったお金を用意しなければならないけれど、手持ちがない」という時に使える、便利なふたつの融資についてここでは紹介します。

一般的に住宅ローンは新築住宅が完成した時点から融資が始まります。

しかし、事前に土地を購入する場合、ほとんどの売主は売買契約が成立した時点で全額の支払いを求めてくるものです。

大きな金額となる土地代を用意できない方のために用意されているのが、つなぎ融資です。

もちろん土地代だけではなく着工金や中間金などを確保するために、つなぎ融資を利用する方も少なくありません。

つなぎ融資だけ別の金融機関で借りることは難しく、ほとんどの方が住宅ローンを申し込んだ金融機関でつなぎ融資を申請しています。

つなぎ融資の返済方法は2つで、1つは毎月利息部分のみ返済し、元金部分は住宅ローン実行時に返済する方法。

もう1つは利息と元金を住宅ローン実行時に一括返済する方法です。

金融機関にもよりますが一般的につなぎ融資の金利は2～4%とやや高め。

2020年現在、住宅ローンの金利が0.5％前後で推移していることを考えると、負担が大きく感じられるでしょう。

土地先行融資とは、家を建てる前に土地部分についてのみ先に融資を受けられるものです。

建物に対する融資は、建物完成後に追加することができます。

土地先行融資とつなぎ融資は一見よく似ていますが、土地先行融資は住宅完成前に土地の融資を受けられるため、住宅ローンとは異なる住宅金融機関に申し込み可能です。

また、土地先行融資は抵当権が必要となるため、審査の際には建物の正式な見積書や図面が必要となりますし、抵当権の登記費用も必要となります。

ただし、つなぎ融資よりも金利は低いと言われているので、少々厳しい審査をパスできればつなぎ融資よりもお得かもしれません。

マイホーム計画で家を土地から購入する場合、融資を受けるために様々な準備や手続きが必要となります。

スムーズに融資を受けられるように、つなぎ融資と土地先行融資、それぞれの流れと借入額の決定方法を理解しておきましょう。

1．つなぎ融資の場合

まずは、マイホーム計画において「何に」「どのくらい」の資金が必要なのか試算し、つなぎ融資が必要と判断したら受付している金融機関を探しましょう。

購入したい土地を見つけ、土地の売買契約や住宅の建築プランを固めたら、金融機関で住宅ローンの申込みを行い、同時期につなぎ融資の申込みを行います。

住宅ローンとつなぎ融資の融資審査が通ったら土地の売買契約を結び、つなぎ融資の金銭消費貸借契約を締結します。

土地代でつなぎ融資を利用するときにはここで実行されるので支払いを行い、さらに請負契約書に基づいて着工金や上棟金をつなぎ融資で支払いましょう。

住宅が完成し、引き渡すときには住宅ローンが実行されるので、その融資金でつなぎ融資を一括返済します。

2．土地先行融資の場合

土地先行融資を希望するのであれば、まず金融機関を探しましょう。

土地先行融資を扱っていない地方銀行や信用金庫も少なくありません。融資を受ける金融機関が決まったら、審査に必要な書類の準備に取り掛かります。

土地の売買契約書や登記簿謄本・重要事項説明書・地積測量図などのほかに、建物の図面や見積書など建築予定の建物に関する資料も必要です。

仮審査の段階では仮の書類でも問題ありませんが、大きな変更が生じた場合、再審査となる可能性があります。

審査が通れば本申込みとなりますが、これは土地と建物それぞれを別々に行います。

融資を受けた銀行で住宅ローン契約を結べば、あとは融資実行日を待つのみです。

つなぎ融資と比較して土地先行融資は比較的流れが簡素でスムーズと言えるでしょう。

つなぎ融資、土地先行融資ともに、申し込み者の年収や年齢、職業はもちろんのこと、建築予定の建物や土地の情報もすべて合わせて最終的に借入額が決定されます。

土地代がかかると判断される場合、その分多くの融資が実行されることになるでしょう。

土地を選ぶ時にポイントとなってくるのが土地の評価基準です。

当然のことながらなるべく地価の高い土地を、お値打ちに購入したいものですよね。

日本の土地の評価基準には、大きく分けて公示地価・基準地価・路線価の3つのタイプが存在します。

いずれも公的機関が公表している日本各地の土地の値段ですが、価格の決め方や評価地点、評価時期はそれぞれ大きく異なります。

毎年評価が変動するのは、どの評価基準も共通です。

公示地価は適正な地価の形成に役立てるため、国が公表しているものです。

一般的な土地売買のときの指標や、公共事業の取得価格の基準になります。

そんな公示地価は1地点につき、不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決められています。

調査を行う場所となる標準値は土地鑑定委員会によって決められるため、どこでも調査を行えるわけではありません。

この点が基準地価と大きな違いと言えるでしょう。

鑑定評価をもとに決められる基準です。

目的は公示地価と変わりませんが、公示地価と違って都市やその周辺地域で調査するという縛りがありませんので、都市以外も含む土地の適正価格として見る向きがあります。

国税庁が相続税や贈与税の算出のために決めているのが路線価です。

公示地価や売買実例価格、また不動産鑑定士などによる鑑定評価額をもとに決められていています。

国税庁が公表している路線価は相続税路線価、市町村が固定資産税を算出する際に使用する路線価は固定資産税路線価と呼ばれることがあります。

一般的に相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度であることが多いようです。

土地だけ、または土地を住宅よりも先に購入する時には、押さえておきたいいくつかのポイントがあります。

ここまでで紹介してきた情報をもとに、ポイントをまとめてみました。

ここまでで説明してきたように、土地だけでは基本的に住宅ローンを組めません。

そのことを考慮した上で、つなぎ融資や土地先行融資を検討したり、頭金の調達方法や金額を考えたりすると良いでしょう。

先に土地だけ購入する場合、条件を満たせば住宅ローン控除の対象になりえます。

控除対象となる条件をクリアするためには、土地を購入してから2年以内に住宅を建てる計画を立てましょう。

土地だけ先に購入する場合、自己資金額が少なくてもつなぎ融資や土地先行融資を利用することで、多額の資金を調達可能です。

この2つを比較した場合、つなぎ融資は土地先行融資よりも金利が高い傾向にあるので、審査に通る自信があれば、土地先行融資の方が適しているかもしれません。

土地先行融資は流れもスムーズです。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅と土地の名義を同一にしなければいけません。

別名義であると土地の名義人は住宅ローンが適用されず、所得控除も受けられないので要注意です。

住宅ローンを組んだとしても、土地購入にかかる支払いがすべてローンでまかなえるとは限りません。

利用手数料や利息を差し引いて融資額が振り込まれる場合もあるので、自己資金がほとんどない人は要注意です。

融資が下りてから資金が足りないことに気づいて慌てることがないように、ある程度の自己資金を確保しておいたほうが良いでしょう。

土地のみを購入する場合や、土地だけを先に購入してあとから住宅を建てる場合、手続きが煩雑になったり、つなぎ融資を利用して金利が高くついたりする恐れがあります。

できれば土地の購入と住宅の建築のタイミングは同時並行で行ったほうが良いでしょう。

これから土地探しと住宅設計の両方を考えている人は、ぜひ一度株式会社さくらまでご相談ください。

不動産全般を取り扱っている弊社では、土地のご紹介から住宅の設計、建築、さらにはアフターケアまで行なっております。

土地探しから住宅完成までの流れを一元化することで、スムーズなやりとりが可能になります。

ホームページからご予約を受け付けておりますので、申し込みを希望される方はご覧ください。