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- お役立ちコラム
家を買うときには、物件価格だけをついつい見てしまいがちですが、それ以外にも購入時にかかる諸費用から購入後にかかる固定費など、さまざまな資金が必要になってきます。
はじめて家を買うときにかかる費用については疑問も多いですよね。
想定以上の費用が発生して困ったということがないように、まずは必要なお金の全体像をきちんと把握しておくとよいでしょう。
購入時の諸費用には、物件価格の5～10％である手付金、売買契約書に貼る印紙税、また登録免許税と司法書士などへの支払いが発生します。
さらに住宅ローンを契約するとなると、事務手数料や団体信用生命保険特約料、火災保険料がかかってきます。
購入後にかかってくる費用としては、他にも毎月のローン代、そして不動産を取得した際に一度だけ課せられる不動産取得税、固定資産税の存在も無視できません。
ここでは毎年支払わなければならない固定資産税について、請求がいつ届き、いつから払う必要があるのか、またその金額はどのように決められているのかといった、よくある疑問にお答えします。
固定資産税とは、毎年1月1日の時点において土地・家屋等を所有している者に対して、市町村が課税する地方税のことです。
毎年、4月から6月頃に「納税通知書」が自宅に送られてきます。
それに従って6月・9月・12月・翌2月の4期分を分割納付、もしくは一括で年間の固定資産税を納付することになります。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署がおこなっています。
固定資産税は家が建った日ではなく、その年の1月1日時点に不動産があるかどうかで、その年の所有者に対して課税されるかが決まります。
したがって、1月1日の時点で土地や建物を保有していれば、その年の4月 1日～3月31日までの固定資産税が課税されます。
もし、1月2日に土地や建物を購入した場合は、翌年から固定資産税が発生することになります。
新築で一戸建てを購入した場合、固定資産税はどのように決まるのでしょうか。
納税通知書がきてからはじめて金額がわかるよりも、あらかじめ概算金額を自分で計算できると安心ですね。
では、さっそく土地と建物の固定資産税の計算方法についてみていきましょう。
まず、土地の場合、固定資産税評価額をもとに固定資産税が決定します。
固定資産税評価額は3年毎に見直され、土地の利用状況に応じて金額がかわってきます。
土地の固定資産税は、地価が大幅に下がらない限り、固定資産税も下がることはほぼありません。
次に建物の場合ですが、所有する不動産の価値によって価格が決定するため、価値が高い不動産になるほど税金は高額になります。
土地の固定資産税がほぼ一定であるのに対し、建物が老朽化すると価値も下がって固定資産税も安くなります。
固定資産税を概算で出すときには、事前にいくつかの計算をしておく必要があるのです。
税理士や不動産鑑定士に依頼すると費用がかかってきますので、まずは不動産の実勢価格（＝実際の取引が成立する価格）を調べるところからはじめてみましょう。
固定資産評価額は、「実勢価格の70％程度」とされています。
実勢価格とは、実際に市場で売買される取引価格のことであり、過去の取引実績における平均値で示されるものです。
近隣の土地で行われた取引事例を参考に算定するケースが多くなっています。
土地の実勢価格・過去の取引価格は、国土交通省の 「土地総合情報システム」で調べられるので、見てみましょう。
価格だけでなく土地の広さや形状、前面道路などの情報も掲載されていますので、取引しようとしている土地の条件に近いものを探し、その価格を参考にしてください。
地価の指標のひとつとして公示価格が挙げられますが、実勢価格の動きに対して、遅れて出てくる傾向があるため、適正な価格とは言い切れません。
この実勢価格に70％をかけて出てきた金額が「不動産評価額」です。
次に、不動産評価額の概算ができたら、次に課税標準額を確認しましょう。
課税標準額とは、「不動産評価額」から税金を軽減した金額のことであり、建物と土地によって異なってくるため、注意してください。
建物の固定資産税の場合、課税標準額と不動産評価額が一致するため、建物の固定資産税の計算式は不動産評価額×税率（標準税率1.4％）＝固定資産税となります。
土地の固定資産税の場合、住宅用地には固定資産税が安くなる優遇措置がとられているため、課税標準額と不動産評価額が異なります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地（住宅用地で200㎡までの部分） | 不動産評価額×1/6 | 不動産評価額×1/3 |
| 一般小規模住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地） | 不動産評価額×1/3 | 不動産評価額×2/3 |
では、下記の例で固定資産税がいくらになるのかを計算していきましょう。
- 土地の実勢価格：4,500万円（小規模住宅用地）
- 建物の実勢価格：2,000万円
- 固定資産税の税率：標準税率1.4%
土地の固定資産税の式
実勢価格4,500万円×0.7=不動産評価額3,150万円
土地の不動産評価額3,150万円×小規模住宅用地の特例1/6×標準税率1.4％=73,500円
建物の固定資産税の式
実勢価格2,000万円×0.7=不動産評価額1,400万円
家の不動産評価額1,400万円×標準税率1.4%=196,000円
土地の固定資産税が73,500円、家の固定資産税が196,000円となります。
固定資産税の軽減措置は、2022年3月31日までに新たに建てられた住宅について適用されます。
軽減される税額は、新築一戸建ての場合で3年間は2分の1に減額となり、新築の長期優良住宅では、固定資産税が5年間は2分の1に減額となります。
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が、その構造および設備に講じられた優良な住宅のことです。
長期優良住宅として固定資産税の軽減を受けるための主な要件は、床面積が50㎡以上280㎡以下であること、長期優良住宅の認定通知書を取得しているといったことがあげられます。
国土交通省のホームページによると、従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、
長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅（＝長期優良住宅）を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2008年12月5日に成立し、2009年6月4日に長期優良住宅の認定事業がスタートしたとあります。
長期優良住宅には、固定資産税軽減のほかに以下のような優遇措置があります。
住宅ローン減税の控除対象借入額は、一般住宅が4,000万円のところ、長期優良住宅は5,000万円となり、減税額は最大500万円にアップ、所得税は最大65万円減税されます。
ただし、住宅ローンを利用せず自己資金のみで購入する人たちは、住宅ローン減税を利用することができません。
こうした不公平感を解消するために導入された投資型減税では、性能強化費用として支出した額の約10%分が所得税から控除されます。
さらに、軽減登録免許税の保存登記は0.15％から0.1％に、移転登記は0.3％から0.2％に軽減されます。
また、不動産取得税の控除枠が100万円まで拡大されます。
長期固定金利型の住宅ローンであるフラット35は、低金利で金利変動がないことが特徴ですが、当初10年の金利が−0.25％とさらに低くなります。
長期優良住宅は、固定資産税軽減のほかにもさまざまなメリットがありますが、株式会社さくらは省エネ、高性能を追求した新時代のプレミアムモデル、長期優良住宅仕様ZEH（ゼッチ）を得意としています。
従来の住宅に比べ消費電力を40%も削減し、地震にも安心な制震ダンバーと全館冷暖房を標準装備した、高気密・高断熱住宅です。
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