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- お役立ちコラム
憧れのマイホームを購入するにあたり、住宅ローンの審査が通るかどうか不安な方は少なくありません。
まとまった頭金がない、勤続年数が短い、自動車のローンが残っているなど、さまざまな理由があげられます。
今回は、住宅ローンの事前審査の内容や必要とされる書類について詳しく解説します。
これから住宅ローンを組んで、マイホームを購入しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの審査は、多くが事前審査と本審査の2段階で実施されます。
事前審査とは、本審査の申し込みをする前に行われる簡易的な審査を指し、金融機関から求められる情報を申告します。
審査に必要な内容は、申込者本人の年収や、物件価格に対する自己資金の割合ですが、必要な項目は各金融機関によって異なります。
仮審査は書類での申し込みが一般的ですが、申し込みから契約までWebで手続きができる住宅ローン契約もあります。
事前審査が済んだ後、本審査へと移行します。
本審査は、金融機関にとって住宅ローンの申し込みに対する最終回答となるため、事前審査よりも詳細な資料を用いて審査が行われます。
金融機関によって申告する項目は多少異なりますが、主に購入希望物件の詳細な情報や、団体信用生命保険に加入するため健康状態の申告を求められることが一般的です。
提出が求められる書類には、印鑑証明書や住民票の公的書類のほか、売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建築確認申請書があげられます。
本審査では、事前審査の時に簡易的にチェックした返済能力の再検証に加え、担保評価や物件瑕疵がないか、違法建築ではないかといった適法性の判断がなされ、
金融機関によっては、物件評価のために現地まで赴く場合もあります。
そのため審査期間も事前審査よりやや長く、1週間から3週間程度かかるケースも珍しくありません。
本審査時に住宅ローン利用者の状態を再度確認することになるため、事前審査後に他の借り入れが増えていたり、延滞が生じていたりすると本審査で落ちる可能性が出てきます。
マイホーム購入の際に利用する住宅ローンは、頻繁に利用するものではないだけに、その段取りをあらかじめ把握しておくと安心ですね。
ここでは、事前審査が行われるタイミングと住宅ローンの流れを説明します。
複数の金融機関に住宅ローンの相談を検討している場合、あらかじめ金融機関の住宅ローン商品について調べておくとよいでしょう。
相談する金融機関を自分で探す際、Webで各社の取扱商品を比較して検討する人も多いかと思います。
その場合、比較しやすい金利や手数料も重要ですが、団体信用生命保険の保障内容や実行までのスケジュールが間に合うかといったポイントも調べるようにしてください。
購入予定の物件がある程度決まったタイミングで相談すると、購入代金と住宅の概要がわかるため、具体的なアドバイスを聞けるはずです。
また、頭金と借入金額のバランスを考えておくと、返済計画を立てやすくなります。
もちろん、事前に金融機関に相談をせず、住宅ローンを申し込みできる場合もありますが、人生における重大な契約となるため、自分でも内容を確認しておいたほうがよいでしょう。
物件の購入には、正式な売買契約をする前に購入申込という段階があります。
この購入申し込みと同時期に、住宅ローンの事前審査の申し込みをするのが一般的です。
理由として、金融機関から融資の事前審査の承認を得なければ、契約が無効になる条項により、物件の正式な売買契約に進めないためです。
事前審査後の本審査で承認されない場合もありますが、一般的には購入予定物件の購入申し込みまでに住宅ローンを決め、事前審査の申し込みを行います。
このタイミングは不動産会社と相談し、スケジュールを確認しておきましょう。
住宅ローンの本審査に進む前に、以下の書類を提出します。
| 必要書類 | 内容 |
| 住宅ローンの申し込みに関する書類 | 住宅ローン借入申込書（保証委託申込書） |
| 本人確認ができる書類 | 免許証、健康保険証、パスポートなど |
| 前年の収入を証明する書類 | 給与所得者：前年分の源泉徴収票、住民税決定通知書
事業主：確定申告書の写し 法人代表者：決算報告書 |
| 勤務先を示す書類
安定した長期の返済が可能かどうかの判断材料にするため。 |
勤続年数を証明する書類を求められるケースも。 |
| 家族に関する書類
家族状況から住宅ローン申込者の返済に対する姿勢や、購入する住宅の重要性を判断するため |
家族構成や職業、年齢を申告 |
| 購入物件についての書類
担保となる不動産を評価するために、購入する予定の物件の資料が求められます。 |
物件概要や間取り図が掲載されているもの |
| 他に借り入れがある場合 | 借入中の償還予定表（写）または残高証明書借入中の返済口座通帳1年分 |
事前審査にかかる期間は、金融機関によって差がありますが、目安は3日から4日、長くても一週間程度です。
事前審査は簡易的であるため、Web申し込みであれば、即日で回答がくることも珍しくありません。
事前審査が長引く理由として考えられるのは、必要書類が揃っていなかったり、不備があったりなどした場合です。
他にローンを組んでいる場合やクレジットカード、携帯料金、税金、奨学金などあらゆる借り入れや支払いの状況が調査されます。
年収に占める年間返済額の割合返済負担率が高いと、返済能力がないと判断されるケースや、転職や独立をしたばかりだと、審査では不利になりやすいと考えられます。
このような場合、審査は滞ってしまいがちです。
住宅ローンの事前審査で落とされてしまうケースはどのような理由が考えられるのでしょうか。
事前審査で判断される基準には、健康状態、年齢や勤続年数、物件の担保評価、返済負担率、個人信用情報があげられます。
それぞれの項目を詳しく解説します。
多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入が条件となっています。
そのため、疾病や生活習慣病のリスクが高いために加入できないと、その時点で審査につまずいてしまいます。
年齢や勤続年数などで審査基準を満たさなければ、審査は通りません。
ローン完済時の年齢が80歳未満であるかどうかが判断の分かれ目となります。
逆に、借入時年齢が若すぎても審査に通りづらくなるケースがあり、
20代での利用ももちろん可能ですが、収入が安定していなく、不安定だとみなされる場合もあります。
転職したばかりで勤務年数が短い場合や、不安定な雇用形態である場合、融資の対象として金融機関からの信用を得ることが難しくなります。
住宅ローンの支払いが滞った場合に備えて、金融機関は物件に抵当権を担保として設定します。
この抵当権によって、金融機関は住宅ローンの利用者が返済不能になった場合には、物件を競売にかけるなどして、ローン債務の回収に充てます。
そのため、物件に担保評価があるのかどうかも審査の判断基準となり、この価値が高ければ高いほど審査で有利になるといわれているのです。
返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。
返済負担率が基準を超えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まるため、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりします。
一般的に無理のない返済負担率は、年収の20％から25％までといわれています。
個人信用情報とは、クレジットカードやローンに関する個人の取引事実を記録したものです。
過去に一度でもクレジットカードの返済遅延をしたことがある人は、審査では落とされる可能性が高くなります。
以上のように、審査基準や審査が長引いてしまうケースを踏まえて、事前に問題がないか自分でしっかり確認しておくとよいでしょう。
あらかじめ気になる点があれば、担当者に理由を含めて申告してみてはいかがでしょうか。
健康面が不安な方は、団体信用生命保険による保障を受けられなくなってしまうリスクを避けるため、決して虚偽の申告をしないようにしてください。
また、審査を長引かせないためにも、最初から無理な借り入れをしないのが一番です。
適正な返済額は年収の約5倍といわれているため、返済率20%を基準にして、今後自分たちに必要な資金をしっかりと考えたうえで予算をたてることをおすすめします。
全く問題がないにも関わらず、単純に担当者が忙しいために、審査が平均よりも長引いてしまうケースもあります。
このような状況を防ぐため、担当者と密に連絡を取り、信頼関係を築いておくのがポイントです。
自分が返済能力のある、信頼できる人間であることをコミュニケーションのなかでアピールして、審査を後回しにされないようにしましょう。
住宅ローンを利用する際は、事前に流れや必要書類を把握して、準備をしておくことが大切です。
初めて住宅を購入する方にとっては、住宅ローンの手続方法や聞き慣れない専門用語に戸惑ってしまうかもしれません。
そのような方は、ぜひ一度株式会社さくらまでご相談ください。
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